【年収別】住宅ローン控除でいくら戻るかをシミュレーション｜年収制限や適用条件も解説
本記事では、年収別に住宅ローン控除がいくら戻るかをシミュレーションした結果をご紹介します。
また、2026年から一部改正された住宅ローン控除の内容や計算方法、年収制限や適用条件についても、わかりやすく解説するため、ぜひ記事を参考にしてくださいね。
【年収別シミュレーション】住宅ローン控除はいくら戻る？
住宅ローン控除は、所得税や住民税から控除されるため、納めている税金以上の控除を受けることができません。
そこで、年収別に住宅ローン控除が適用できる税金をシミュレーションした結果を見てみましょう。
年収別の住宅ローン控除額
年収ごとの税金の概算表（配偶者控除ありの場合）と13年間の控除額は、下記の通りです。
| 年収 | 所得税 | 住民税
(上限9.75万） |
適用できる
税金合計/年 |
住宅ローンの控除額
(13年間） |
| 400万 | 6万 | 13万 | 15.75万円 | 204.75万円 |
| 500万 | 9万 | 19万 | 18.75万円 | 243.75万円 |
| 600万 | 15万 | 26万 | 24.75万円 | 321.75万円 |
| 700万 | 22万 | 33万 | 31.75万円 | 412.75万円 |
| 800万 | 37万 | 40万 | 35万円 | 455万円 |
| 900万 | 51万 | 48万 | 35万円 | 455万円 |
※上記表の金額は、お子様の有無や医療費控除などによって異なります。
住宅ローン控除に適用できる税金には、2つの上限が設けられています。
- 住民税は、9.75万円まで
- 控除額は35万円まで
つまり、ご自身が納めている住民税分をすべて、住宅ローン控除に適用できるわけではないということです。
また、控除額の上限が35万円になるため、一定の年収を超えた場合、年間で適用できる控除額は、一律35万円になります。
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住宅ローン控除がいくら戻るかの計算方法
住宅ローン控除の基本の計算方法は「年末の住宅ローン残高×0.7%」です。
ですが、上記計算方法では、実際に戻ってくる金額を正確には、計算できません。
実際に、住宅ローン控除がいくら戻るかを計算するためには、①年末の住宅ローン残高、②借入限度額、③納めている税金を確認する必要があります。
一例で計算方法を確認してみましょう。
【例：年収600万円 住宅ローン4000万円 借入限度額4000万円】
- 4000万円（住宅ローン残高）×0.7％＝28万円（控除額/年間）
- 15万円（所得税）＋9.75万円（住民税）＝24.75万円（税金の合計）
- 28万円（控除額/年間）－24.75万円（税金）＝3.25万円（使い切れていない控除額）
- 実際の控除額＝24.75万円
上記例の場合、住宅ローン控除額が、税金合計を上回ったため、住宅ローン控除額を使い切ることができず、実際の控除額が少なくなっています。
また、借入限度額とは、住宅ローン控除の対象にできる住宅ローン借入額の上限のことであり、高額な住宅ローンを組む場合、とくに重要になる項目です。
例えば、5000万円の住宅ローンを組んでも、借入限度額が3000万円の住宅の場合、住宅ローン控除の計算は「3000万円×0.7％」となり、5000万円分の住宅ローン控除が適用できません。
借入限度額は、住宅の種類ごとに設定されているため、次章で、詳しく見てみましょう。
関連記事：住宅ローン控除額の計算方法｜いくら戻るのか年収別の一覧表や申請方法、いつ戻るかについて
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住宅ローン控除の内容
令和8年度の税制改正大綱が公表されたことで、2026年からの住宅ローン控除の借入限度額も、一部改正されています。
借入限度額は、「一般世帯」と「子育て世帯等」で上限が異なっており、子育て世帯等のほうが、優遇措置が適用できるため、住宅ローン控除の恩恵を受けやすくなっています。
※子育て世帯等の定義は、「19歳未満の子を有する世帯」または「夫婦のいずれかが40歳未満の世帯」です。
【住宅ローン控除 2026年・2027年入居】
| 住宅の種類
|
子育て世帯等
年間の最大控除額 (借入限度額） |
一般世帯
年間の最大控除額 (借入限度額） |
|
| 新築住宅 | 長期優良住宅
低炭素住宅 |
35万円/年
(5,000万） |
31.5万円/年
(4,500万） |
| ZEH住宅 | 31.5万円/年
(4,500万） |
24.5万円/年
(3,500万） |
|
| 省エネ住宅 | 21万円/年
(3,000万） |
14万円/年
(2,000万） |
|
| その他の 住宅 |
0円 | 0円 | |
| 中古住宅 | 長期優良住宅
低炭素住宅 |
31.5万円/年
(4,500万） |
24.5万円/年
(3,500万） |
| 省エネ住宅 | 21万円/年
(3,000万） |
14万円/年
(2,000万） |
|
| その他の 住宅 |
14万円/年
(2,000万） |
14万円/年
(2,000万） |
|
参考サイト：国土交通省 住宅ローン減税等
2026年も引き続き、環境に優しい高性能な住宅ほど、借入限度額が高く設定されており、高額な住宅ローンを組んだ場合、住宅ローン控除をフル活用しやすくなります。
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住宅ローン控除の年収制限は？
年収2000万円？合計所得2000万円？
住宅ローン控除には、年収制限ではなく、合計所得金額の上限が定まっており、2000万円を超えた場合、住宅ローン控除を受けることはできません。
合計所得金額とは、給与所得・不動産所得・事業所得・配当所得など、1年間の所得を合計した金額です。
【例】
- 給与所得＝給与収入－給与所得控除
つまり、合計所得金額が2000万円以内であれば、年収2000万円を超えた場合でも、住宅ローン控除が適用できます。
また、2000万円を超えた年は、住宅ローン控除を受けられませんが、2000万円以下の年は、住宅ローン控除を受けることが可能です。
参照サイト：国税庁 合計所得金額2000万円の判定
合計所得1000万円以内の場合
2026年からの住宅ローン控除は、合計所得によって、住宅ローン控除の対象となる住宅の床面積の適用条件が、異なります。
合計所得1000万円以内の場合、床面積40㎡以上で、住宅ローン控除が適用できます。
一方で、合計所得1000万円超え2000万円以内の場合、床面積は50㎡以上が、住宅ローン控除の適用条件となります。
ただし、合計所得1000万円以内でも、子育て世帯等の上乗せ適用者の場合、床面積は50㎡以上が適用条件となるため、注意しましょう。
住宅ローン控除の適用条件
住宅ローン控除を受けるためには、一定の適用条件を満たす必要があります。
基本となる住宅ローン控除の適用条件は、下記の通りです。
【住宅ローン控除の基本条件】
- 延床面積「40㎡以上」(所得1000万円以内の場合）
- 延床面積「50㎡以上」
(所得1000万円超え及び子育て世帯等への上乗せ適用者の場合）
- 合計所得「2000万円以下」
- 借入期間「10年以上」
- 新築住宅の場合「2028年以降の入居は、土砂災害等の災害レッドゾーン以外」
- 新築住宅の場合「2028年以降の入居は、原則、ZEH住宅以上」
- 中古住宅の場合「昭和57年1月1日以後に建築されたもの」
今回の住宅ローン控除の改正で、注意すべき改正ポイントは、2028年以降に新築住宅に入居する方です。
2028年以降に入居する場合、「土砂災害等の災害レッドゾーン」と「省エネ住宅」が、原則、住宅ローン控除の適用外となります。
そのため、省エネ住宅を検討中の方は、住宅ローン控除が適用できる2026年・2027年の入居が、おすすめです。
参照サイト：国土交通省 住宅：住宅ローン減税
国税庁 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合
住宅ローン控除の申請と還付金が戻る流れ
住宅ローン控除の申請方法｜いつ・どこに？
住宅ローン控除を受けるためには、所轄の税務署に、確定申告する必要があります。
一般的に、1年目は、住宅を取得した翌年の「2月中旬～3月中旬」に確定申告し、2年目以降は、会社員の場合、会社に提出する年末調整で手続きを完了します。
住宅ローン控除の還付金が戻る流れ
住宅ローン控除が適用された場合、控除分は、いつ・どのように戻るのでしょうか？
住宅ローン控除は、所得税・住民税から控除される仕組みであり、戻る流れも、それぞれ異なります。
所得税分は、確定申告後の約1カ月後に、指定した銀行に振り込まれる流れです。
2年目以降は、年末調整後に、給与と一緒に振り込まれます。
一方で、住民税分は、翌年の住民税から減税される仕組みです。
所得税分と合わせて、振り込まれるわけではないため、勘違いしないようにしましょう。
まとめ
年収別に住宅ローン控除がいくら戻るかのシミュレーションや住宅ローン控除の計算方法、適用条件について、解説しました。
住宅ローン控除をフル活用するためには、ご自身が納めている税金や住宅種別ごとの借入限度額を確認することが、大切です。
東京で注文住宅をご検討の方は、23区内での施工実績が豊富なクレバリーホーム東京まで、お気軽にご相談ください。
監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
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