賃貸併用住宅の価格相場｜間取り例ごとの建築費用や適正な住宅ローン、初期費用の抑え方

本記事では、賃貸併用住宅の価格相場や間取り例ごとの建築費用、適正な住宅ローンについて解説します。

初期費用を抑えつつ、収益性の高い賃貸併用住宅にするコツなどもご紹介しますので、賃貸併用住宅の建築をご検討の方は、ぜひ記事を参考にしてくださいね。

 

賃貸併用住宅の価格相場

賃貸併用住宅の価格相場は、構造ごとに異なります。

延床60坪の建築費の相場（本体工事費）は、東京都の実態値（ou2株式会社調べ・2026年2月時点）で下記の通りです。

・木造（準耐火）・・・4,800〜5,400万円
・木造（耐火）・・・・5,400〜6,600万円
・鉄骨造（S造）・・・1億800万〜1億3,200万円
・RC造・・・・・・・・1億200万〜1億3,200万円

本体工事費は「坪単価×延床面積」で目安を確認できます。
構造別の坪単価と国税庁の全国平均値との比較は
次のセクションでご確認ください。

構造別の坪単価

参考までに、令和7年分の国税庁による全国平均と東京都の建築費の坪単価は、下記の通りです。

【注意】国税庁の「地域別・構造別の工事費用表」は税法上の参考指標です。東京都の実際の建築費は、資材・人件費の高騰や個別仕様を反映しておらず、下表の「東京実態相場」と大きく乖離します。新築の資金計画には、必ず施工会社の正式見積もりをご確認ください。

【参考①】国税庁 建築費の坪単価の平均（全国平均値）

構造	全国平均の 坪単価	東京都の 坪単価
木造	約72万円	約76万円
鉄骨造（S造）	約104万円	約127万円
鉄筋コンクリート造（RC造）	約112万円	約142万円

出典：国税庁　地域別・構造別の工事費用表【令和7年分用】

【参考②】ou2株式会社調べ　東京都の実態建築費相場（2026年2月時点）

構造	坪単価（60坪クラスの実勢価格）	延床60坪 本体工事費	付帯工事・諸経費込の総額目安
木造準耐火	80〜90万円/坪	4,800〜5,400万円	6,900〜7,700万円
木造耐火	90〜110万円/坪	5,400〜6,600万円	7,700〜9,400万円
鉄骨造（S造）	180〜220万円/坪	1億800万〜1億3,200万円	1億5,400万〜1億8,900万円
鉄筋コンクリート造（RC造）	170〜220万円/坪	1億200万〜1億3,200万円	1億4,600万〜1億8,900万円

※出典：ou2株式会社調べ（2026年2月時点、東京都）
※総額 = 本体工事費 ÷ 0.7（本体：付帯：諸経費 = 7：2：1の一般的な比率で計算）
※賃貸部分の水回り設備が増える場合、坪単価がさらに高くなるケースがあります。必ず施工会社の見積書をご確認ください。

構造別の坪単価は、都心になるほど高くなる傾向があります。

主な理由は、①東京都の建設技能労働者の人件費が全国平均より高いこと、②都市部特有の施工条件（足場・重機の制限、防音養生の増加）によるコストアップ、③東京23区の多くが防火地域・準防火地域に指定されており、耐火仕様が求められることの3点です。

これらが重なるRC造・鉄骨造では、全国平均と東京の実態価格が2倍近く乖離するケースもあります。

延床面積ごとの本体価格の目安

先ほどの実態坪単価を基に、「坪単価×延床面積」でシミュレーションした結果は、下記表の通りです。

 

【本体価格の費用目安（東京都・ou2調べ 2026年2月時点）】

	40坪	60坪	80坪
木造準耐火	3,200〜3,600万	4,800〜5,400万	6,400〜7,200万
木造耐火	3,600〜4,400万	5,400〜6,600万	7,200〜8,800万
鉄骨造（S造）	7,200万〜8,800万	1億800万〜1億3,200万	1億4,400万〜1億7,600万
RC造	6,800万〜8,800万	1億200万〜1億3,200万	1億3,600万〜1億7,600万

※出典：ou2株式会社調べ（2026年2月時点、東京都）

 

同じ広さの賃貸併用住宅でも、木造（準耐火）はS造・RC造と比べて、東京都の実態では延床60坪あたり約5,000万〜8,000万円安く建築できます（ou2株式会社調べ・2026年2月時点）。

初期投資を抑えられる分、空室リスクへの耐性が高まり、賃貸経営の収益性向上にも直結します。

東京23区で賃貸併用住宅をご検討の方は、建築実績が豊富なクレバリーホーム城東店・新宿店まで、お気軽にご相談ください。

▶東京で耐震等級3の木造3階建て・4階建てなら「もくよん®」

建築費総額の計算方法

続いて、賃貸併用住宅の総額の計算方法を確認してみましょう。

賃貸併用住宅にかかる総額の内訳は、大きく分けて「本体工事費」「付帯工事費（別途工事費）」「諸費用」の3つであり、土地がなければ「土地購入費」もかかります。

工事内容によって費用は異なりますが、一般的な費用割合は、下記の通りです。

 

【建築費の内訳】

項目	総額に占める 費用割合	工事内容
本体工事費	70％	建物の骨組みや屋根、内装など
付帯工事費 (別途工事費）	20％	給排水引き込みや外構工事など
諸費用	10％	ローン手数料や税金など

 

つまり、本体工事費が「6,000万円」の場合、「6,000万円÷0.7＝8,571万円」となり、総額の目安は「8,571万円」です。

ただし、賃貸併用住宅の場合、キッチンなどの設備の数や建物仕様によって、費用が異なるため、必ず、住宅会社の見積書を比較することが大切です。

 

▶賃貸併用住宅の施工実績が豊富な「クレバリーホーム城東店・新宿店」のカタログはこちら

賃貸併用住宅の間取り例と建築費

▶賃貸併用住宅の間取り事例

賃貸併用住宅には、大きく分けて3つの間取りタイプがあります。

【間取りタイプ】

• 上下タイプ・・・・・1階が自宅、2階・3階が賃貸など、フロアで分ける
• 左右タイプ・・・・・左側が自宅、右側が賃貸など、建物を左右に分ける
• マンションタイプ・・マンションの1室が自宅

間取り例ごとの特徴と建築費について解説します。

1階自宅：2階・3階賃貸の間取り

都市部に賃貸併用住宅を建てる場合、縦長の上下分離型の間取りが人気です。

土地を有効活用して、高い収益性と快適な居住空間を確保できます。

【設定条件】

• 木造：3階建て
• 敷地面積：30坪
• 延床面積：60坪
• 建ぺい率80％　容積率200％

 

【延床60坪の賃貸併用住宅の間取り例】

	間取り	広さ
1階 自宅	2LDK	20坪
2階・3階 賃貸	ワンルーム：4戸	40坪

 

【建築費の目安（ou2株式会社調べ・東京都・2026年2月時点）】
・本体工事費：4,800〜5,400万円（木造準耐火）
　　　　　　　5,400〜6,600万円（木造耐火）
・総額目安　：6,900〜9,400万円

※東京23区の防火・準防火地域では木造耐火仕様が必要になるケースがあります。事前に施工会社へご確認ください。

※この間取り例は自宅比率が約33%となります。住宅ローンの適用を希望する場合は、自宅部分を延床の50%以上（本例では30坪以上）に設計し直す必要があります。

収益重視のマンション型間取り

収益性を重視した場合、マンション型の賃貸併用住宅を検討できます。

マンションの一室をオーナーの自宅とした間取りです。

【設定条件】

• RC造：3階建て
• 敷地面積：60坪
• 延床面積：120坪
• 建ぺい率80％　容積率200％

【延床120坪の賃貸併用住宅の間取り例】

	間取り	広さ
自宅	2LDK	20坪
賃貸	ワンルーム：11戸	100坪

 

【建築費の目安（ou2株式会社調べ・東京都・2026年2月時点）】
・本体工事費：2億400万〜2億6,400万円
・総額目安　：2億9,100万〜3億7,700万円

※RC造は構造躯体の重さから地盤改良費が別途かかるケースもあります。

※延床120坪・RC造は賃貸併用住宅としては大規模な部類に入ります。総事業費は3億円超になるケースが多く、事業収支計画を慎重に検討することが重要です。

 

関連記事：東京23区の賃貸併用住宅でクレバリーホームが選ばれる7つの理由

▶東京の土地を「10㎝も無駄にしない®」土地活用

 

賃貸併用住宅の住宅ローン借入額の目安と注意点

賃貸併用住宅の予算を決める際に、住宅ローンの借入額の目安を確認することは、大切です。

そこで、適正な住宅ローン借入額とローンの注意点を見てみましょう。

住宅ローンは年収の何倍？

住宅ローンの借入額は一般的に年収の「6倍〜7倍」が無理のない目安ですが、賃貸併用住宅では家賃収入を加味した返済計画が組めるため、金融機関によっては年収の「8倍〜9倍」の審査も検討できます。

賃貸併用住宅では家賃収入がローン返済を補う構造になるため、一般的な自宅購入より高い借入額が組みやすくなります。

たとえば世帯年収1,000万円であれば借入額の目安は6,000万〜7,000万円ですが、賃貸収入を加味した返済計画を立てることで、8,000万円前後の借入も現実的な選択肢になります。

賃貸併用住宅で住宅ローンを使う条件と注意点

賃貸併用住宅に住宅ローンを適用するには、建物全体の延床面積のうち自宅部分が50%以上であることが、多くの金融機関の必須条件です。

自宅部分が50%を下回る場合は、住宅ローンではなく金利の高い不動産投資ローン（アパートローン）での借り入れとなるケースが一般的です。

なお、フラット35は賃貸目的の部分を含む賃貸併用住宅には原則適用できません。民間銀行の住宅ローンを活用する場合も、必ず事前に金融機関へ適用可否を確認してください。

住宅ローン控除（減税）を受けるには、上記の「自宅部分50%以上」に加え、自宅の床面積が50㎡以上であることも要件です。

控除対象はローン残高全体ではなく、自宅部分の床面積比率で按分した金額のみとなります（例：延床60坪・自宅30坪の場合、ローン残高の50%分が控除対象）。

また、2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅は省エネ基準（断熱等性能等級4＋一次エネルギー消費量等級4）への適合が控除の条件となるため、建築計画の段階で施工会社への確認を忘れずに。

住宅ローンと不動産投資ローンでは、同じ借入額でも返済額が大きく異なるため、注意が必要です。

一例として、返済額の違いを下記表で確認してみましょう。

 

【借入額8,000万円　借入期間30年間の場合】

	毎月の返済額	総返済額
住宅ローン 金利0.8％	25.0万円	9,000万円
不動産投資用ローン 金利4.0％	38.2万円	1億3,750万円

 

2026年3月時点で、住宅ローンの変動金利は主要銀行の最優遇金利で「0.6〜0.7％台」が中心ですが、日銀の利上げ継続姿勢を受けて2026年春以降はさらなる上昇が見込まれます（上表は0.8％での試算例）。

変動金利を選ぶ場合は、金利が1％・1.5％に上昇した場合の返済額も事前にシミュレーションしておくことが重要です。

多くの銀行は『5年ルール』（金利変動後も5年間は返済額を据え置く）や『125%ルール』（返済額は前回の1.25倍まで）を採用しています。

ただし、これらは返済額を抑えるだけで利息負担は増えるため、家賃収入の推移と合わせた収支計画の見直しが定期的に必要です。

不動産投資ローンは「2％〜6％」が相場です。

 

関連記事：『賃貸併用住宅はやめとけ？』後悔を避けるため知るべき7つ理由、後悔を避ける8つの対策も解説

賃貸併用住宅の初期費用の抑え方と収益性UPのコツ

▶1階賃貸の賃貸併用住宅の事例

賃貸併用住宅の成功のポイントは、初期費用を抑えつつ、高い収益性を見込める間取りづくりです。

そこで、押さえておきたい費用の抑え方と、収益性UPのコツについて順番に解説します。

• 木造で建てる
• 土地活用で収益性UP＋土地代を抑える
• 賃貸併用住宅に強いハウスメーカーを選ぶ

木造で建てる

木造で建築することで、建築費を大幅に抑えることができます。

また、木造は鉄骨造やRC造と比べて建物重量が軽いため、高額になりやすい地盤改良費を抑えられるメリットもあります。

クレバリーホーム城東店・新宿店の「もくよん®」は、木造でありながら3階建て・4階建てに対応した独自工法で、RC造比で地盤改良費の削減・工期短縮・建築費の大幅な圧縮を同時に実現します。

東京23区の狭小地での賃貸併用住宅において、収益性と初期投資のバランスが取りやすい構造として、2019年より施工実績が蓄積されています。

近年では、木造でもマンションのような高級感のある賃貸併用住宅も建築できるため、集客率UPに繋げることも可能です。

ただし、木造4階建てで耐震等級3を取得できるハウスメーカーは、圧倒的に数が少ないため、事前に住宅性能を確認することが大切です。

▶コンパクトな敷地でも高い利回りを実現する【木造4階建て賃貸住宅】

土地活用で収益性UP＋土地代を抑える

都市部では、4階建ての賃貸併用住宅にすることで、コンパクトな土地でも、部屋数を増やすことが可能です。

十分な自宅スペースを確保しつつ、賃貸経営として、収益性の高い物件にできます。

また、土地代の高い東京都では、土地1坪100万円〜200万円するエリアも多いため、広い土地に2階建てより、狭小地の4階建てのほうが総額がお得になるケースが珍しくありません。

参照サイト：東京都財務局　令和７年地価公示価格

賃貸併用住宅に強いハウスメーカーを選ぶ

予算に合わせて、希望の間取りにしたい場合、賃貸併用住宅の建築実績が豊富なハウスメーカーを選ぶことが重要です。

快適な居住空間と安定した収益性を見込める賃貸プランの提案が、期待できます。

ハウスメーカーのHPやパンフレットでの建築実績を確認してみましょう。

まとめ

賃貸併用住宅の価格相場や間取り例ごとの建築費用、初期費用を抑える方法について、解説しました。

利便性の良い都市部では、縦に階層を増やして、収益性を高められる賃貸併用住宅が人気です。

東京で賃貸併用住宅をご希望の方は、23区内での施工実績が豊富なクレバリーホーム城東店・新宿店まで、お気軽にご相談ください。

 

▶東京で賃貸併用住宅の施工実績が豊富な「クレバリーホーム城東店・新宿店」のカタログはこちら

▶資金計画や間取りプランなど東京で家を建てる方に役立つイベント情報