【3階建ての税金や建築費用は安くできる？】10ｍの高さ制限や基礎知識なども解説
2023年11月9日作成
都市部に多い3階建ては、税金や建築費用を安く抑えることができるのでしょうか？
本記事では、3階建ての固定資産税や建築費用、10ｍの高さ制限など注意したい基礎知識について解説します。
予算内でご家庭に合った3階建てをつくるために、ぜひ記事を参考にしてくださいね。
3階建ての税金（固定資産税）は安くできる
固定資産税とは、「土地」と「建物」に毎年かかる税金です。
3階建ては2階建てと比べて、固定資産税が高いイメージがありますが、実は安く抑えることが可能です。
【理由】
- 軽減措置の期間が長い
- 土地にかかる税金を抑えられる
計算式も含めて、詳しく解説します。
軽減措置の期間が長い
固定資産税が半分になる軽減措置ですが、適用される期間が3階建てと2階建てでは異なります。
2階建ては「3年」ですが、3階建て以上の耐火・準耐火建築物は「5年」に軽減措置が延長されます。
参照サイト：固定資産税・都市計画税 東京都主税局
【例】
| 軽減措置 | 計算式 | 固定資産税 |
| 適用外 | 1500万（建物の評価額）×1.4% | 21万 |
| 適用 | 1500万（建物の評価額）×1.4％×1/2 | 10.5万 |
上記の例だと、5年間の固定資産税の合計は
- 2階建て「73.5万円」
- 3階建て「52.5万円」
となります。
土地にかかる税金を抑えられる
3階建ては、縦に階層を増やすため、狭い土地でも十分な広さの住宅を建てることができます。
税金の対象になる土地が狭くなる分、毎年かかる固定資産税を削減できます。
東京都内など土地の評価額が高いエリアでは、ランニングコストの大幅な削減につながります。
関連記事：「ビルトインガレージに固定資産税はかからない」は間違い？1/5の緩和や10坪の敷地に建つ事例
3階建ての施工事例
3階建ての建築費用は？安く抑えるポイント
3階建ての建築費用は、2階建てと比べて割高になるケースが多くなります。
しかし、工夫次第で安く抑えることは可能です。
3階建てが割高になる理由と安くするポイントについて、順番にご紹介します。
3階建ての建築費用は割高
3階建ては、建物自体の価格とは別に「構造計算費」と「地盤改良費」が追加でかかります。
構造計算とは、建物の強度など安全性を確認する高度な計算のことであり、3階建てなど特定の建物には義務付けられています。
また、3階建ては建物重量が重くなるため、地盤にかかる負担が大きくなります。
2階建てと比べて、地盤改良工事が必要になるケースが多くなり、トータルコストが高くなります。
3階建ての費用を安く抑えるポイント
3階建ての費用を安く抑えるポイントは、「木造」で建てることです。
鉄骨造や鉄筋コンクリート造と比べて、坪単価が安く、建築費用を大幅に抑えることが可能です。
【東京都の令和5年の構造別工事費用】
| 構造 | 坪 |
| 木造 | 約58万 |
| 鉄骨造（S造） | 約106万 |
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | 約112万 |
参照サイト：国税庁 地域別・構造別の工事費用表【令和5年分用】
また、木造はほかの構造と比べて、建物重量が軽いため、デメリットであった「地盤改良費」の削減が可能です。
100万円以上安く抑えられるケースもあり、経済的なメリットが多くなります。
後悔しないための3階建ての基礎知識
3階建てだからこそ、これだけは知っておきたいポイントをまとめたので、ご確認ください。
土地購入前に理解しておくことで、後悔しない家づくりがしやすくなります。
- 建ぺい率と容積率
- 高さ制限
- 耐震性
- 間取り
建ぺい率と容積率
土地ごとに「建ぺい率」と「容積率」が定まっており、希望の広さの3階建てを建築できるか大まかに確認できます。
効率的に土地を探せるようになるため、ぜひ理解しておきましょう。
【建ぺい率】
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合であり、1階部分の床面積の上限が決まります。
建ぺい率が60％の場合、土地が100㎡なら60㎡が1階床面積の上限になります。
【容積率】
容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合です。
3階建てでは、とくに容積率が重要になり、150％や200％など数字が高いほど、広い3階建てを建てることができます。
容積率が150％の場合、土地が100㎡なら延床面積は150㎡が上限です。
高さ制限
3階建てを建てる際に、とくに注意したい点が「高さ制限」です。
2階建てが多い第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域では、10ｍまたは12ｍの「絶対高さ制限」が設けられています。
3階建ては建築できても、3階部分が「勾配天井」になるケースがあります。
そのほか、高さに関係する「道路斜線」「隣地斜線」「北側斜線」などもあるため、土地購入前に希望の間取りが建築できるか、プロへの相談がおすすめです。
耐震性
高さのある3階建ては、2階建てと比べて耐震性に問題はないか不安になる方が、多いのではないでしょうか？
しかし、3階建てでも最高等級の「耐震等級3」を取得できれば安心です。
耐震等級は1～3まであり、数字が大きいほど地震に強く、倒壊や崩壊のリスクを軽減できます。
| 等級 | 詳細 |
| 耐震等級1
(最低限の強度） |
震度6強でも倒壊・崩壊しない。
大地震後は住み続けることが困難になるリスクが高い。 |
| 耐震等級2
|
耐震等級1の1.25倍の地震に耐えられる。
長期優良住宅は耐震等級2以上が必要になる。 |
| 耐震等級3
(最高等級の強度） |
耐震等級1の1.5倍の地震に耐えられる。
大地震後も住み続けられる可能性が高い。 |
3階建ては「間口の狭い狭小住宅」や「ビルトインガレージ付き」の住宅が少なくありませんが、高い技術力のある施工会社であれば耐震等級3の取得は可能です。
関連記事：【木造3階建ては危ない？】耐震等級3が難しい理由やビルトインガレージ付きの耐震性について
間取り
階段の上り下りが多くなる3階建ては、間取りによって、住まいの快適性が大きく異なります。
間取りのポイントは「採光の確保」「広々とした空間設計」「スムーズな移動ができる機能性」です。
【おすすめの間取りプラン】
- 吹き抜け
- スケルトン階段
- スキップフロアやロフト
- ビルトインガレージ
- リビング収納
- 水廻りはワンフロアにまとめる
次章で、3階建ての間取り事例をご紹介します。
3階建ての間取り事例
3階建ての特性を活かした事例をご紹介します。
間取りの工夫やアイデアが盛り込まれているため、ぜひ事例を参考に、明るく住み心地の良い家づくりを目指しましょう。
吹き抜け×スケルトン階段の明るい3階建て
吹き抜け×スケルトン階段は「開放感」「明るいリビング」「高級感」のある住空間を実現します。
縦の空間を有効活用しやすい3階建ての間取りでは、コンパクトな敷地でも広々としたリビングにできるため人気です。
関連記事：スケルトン階段でも老後まで住める？｜落ちそうで怖いなどのデメリットを解消する安全対策
収納たっぷりの3階建て
狭小住宅も多い3階建ては、デットスペースを活かした収納がおすすめです。
階段下や廊下の壁などのスペースを活用することで、片付けしやすいお住まいになります。
また、ご家族が集まるリビングに収納があると、帰宅や外出時の生活動線をスムーズにし、階段の上り下りを減らすことが可能です。
ビルトインガレージ付き3階建て
3階建ての場合、1階を駐車スペースにしても、2階3階で必要な居住スペースを確保できます。
ビルトインガレージは、気軽に車を利用できるため買い物や旅行などがしやすくなり、暮らしの利便性が向上します。
月極の駐車場を契約する必要がないため、駐車料金が負担になりやすい都市部で検討される方が、多くいらっしゃいます。
まとめ
3階建ての税金（固定資産税）や建築費用、高さ制限などの基礎知識についてご紹介しました。
3階建ては、工夫次第で建築費用を抑えつつ、広々とした家づくりが可能です。
ただし、土地を最大限に活かした間取りにするためには、豊富な知識と確かな技術力が必要になります。
クレバリーホーム東京は、東京23区内の3階建て・4階建ての施工実績が豊富な会社です。
柔軟な設計や構造によって、10ｃｍも無駄にしない家づくりを得意としています。
- 3階建て住宅・4階建て住宅
- 木造耐火住宅
- 狭小住宅
- 地下室付き住宅・屋上付き住宅
- 二世帯住宅
- 賃貸住宅
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