【2025年】江戸川区の土地価格について｜土地相場・今後の価格・地価ランキング・坪単価

江戸川区の土地価格は、令和7年度の国土交通省の地価公示価格によると、住宅地「413,200円/㎡」、商業地「783,100円/㎡」です。

本記事では、江戸川区の土地価格について、土地相場や今後の予想、現在までの土地価格の推移や地価ランキングを解説します。

また、江戸川区で土地を購入する際の注意点についてもご紹介しているため、ぜひ記事を参考にしてくださいね。

 

【2025年】江戸川区の土地価格の相場

まずは、江戸川区の土地価格の平均を見てみましょう。

	住宅地	商業地
㎡単価	413,200円	783,100円
坪単価	136万円	258万円

 

土地1坪の平均価格は、住宅地で「136万円」、商業地で「258万円」となり、同じ江戸川区でも、住宅地と商業地では、相場に約2倍の差があります。

では、江戸川区の土地購入には、いくらかかるのか、土地面積ごとの相場を確認してみましょう。

 

【江戸川区（住宅地）の土地価格相場】

	15坪	20坪	25坪
土地価格	2,040万円	2,720万円	3,400万円

※上記は、令和7年度の地価公示価格「136万円」で計算

参照サイト：国土交通省　土地・不動産・建設業：令和７年地価公示

江戸川区の土地価格は「2,040万円～3,400万円」程度だということがわかります。

江戸川区は、狭小地を活用した3階建て新築戸建てが多いエリアになるため、土地面積15坪～20坪でも、4人家族がのびのびと暮らせる家づくりが可能です。

下記は、江戸川区に建てた3階建ての事例です。

 

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江戸川区の土地価格の推移や今後の予想

江戸川区の土地価格の推移

江戸川区の2019年から2025年現在までの土地価格の推移は、上昇傾向にあります。

【江戸川区の土地価格の推移】

	地価公示価格	前年度との変動率
2025年	413,200円/㎡	＋5.1％
2024年	394,900円/㎡	＋4.6％
2023年	377,300円/㎡	＋3.2％
2022年	365,500円/㎡	＋1.1％
2021年	361,400円/㎡	－0.5％
2020年	363,200円/㎡	＋4.1％
2019年	348,300円/㎡	＋4.7%

※上記は、江戸川区の住宅地の地価公示価格です。

 

前年度との変動率がマイナスに転じた2021年は、新型コロナウイルス感染拡大に伴う、経済活動の停滞によるものであり、江戸川区に限らず、全国的に市場が低迷下した時期です。

そのため、大きな市場変化がない限り、近年の江戸川区の土地価格は、上昇し続けていることがわかります。

江戸川区の土地価格の今後は？

江戸川区の土地価格は、今後も上昇し続けるのでしょうか？

近年、利便性の良い都市部の土地の人気は高く、江戸川区も含めた東京23区の土地価格は、上昇傾向にあります。

とくに、23区全域での上昇率は、令和6年の5.4％から令和7年では7.9％になっており、上昇幅が大きく拡大しました。

東京都の発表では、23区の土地価格は、マンションを購入する富裕層を中心とした需要が高まったことが、地価上昇の要因の1つとしています。

ですが、23区内だけで考えると、江戸川区の令和7年度の土地価格は、5.1％と最も小さい上昇幅です。

そのため、江戸川区の土地価格の今後は、23区のなかでは、上昇を期待できる地域ではありませんが、多摩地区の2.7％の上昇率と比べると、今後も期待できるエリアだといえます。

ただし、自然災害や大きな市場変化などによって、土地価格が下落する可能性は、十分あることを理解しておきましょう。

 

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江戸川区の地価ランキング

令和7年度の地価公示価格を基に、江戸川区の地価ランキングを見てみましょう。

 

【東京23区の土地価格　住宅地版】

順位	地域	㎡単価
1位	千代田区	3,282,900円
2位	港区	2,577,300円
3位	中央区	1,701,300円
4位	渋谷区	1,653,500円
5位	文京区	1,284,000円
6位	目黒区	1,232,000円
7位	台東区	1,152,300円
8位	品川区	1,086,100円
9位	新宿区	1,021,500円
10位	豊島区	811,800円
11位	世田谷区	724,100円
12位	中野区	716,300円
13位	北区	664,400円
14位	杉並区	648,900円
15位	荒川区	633,100円
16位	大田区	598,600円
17位	江東区	593,600円
18位	墨田区	540,300円
19位	板橋区	509,300円
20位	練馬区	451,400円
21位	江戸川区	413,200円
22位	足立区	379,500円
23位	葛飾区	368,300円

参照サイト：令和７年地価公示価格　東京都財務局

江戸川区の土地価格は、23区内で「21位」でした。

23区内では、3番目に安い土地相場なため、土地を購入しやすいエリアだといえます。

江戸川区で土地購入の注意点

江戸川区で土地を購入する際の注意点について、順番に解説します。

• 土地の法令上の制限を確認
• 防火地域を確認
• 浸水のハザードマップを確認

土地の法令上の制限を確認

土地には、それぞれ法令上の制限が定められており、建てられる建築物の種類や高さ、広さに制限を受けます。

とくに、隣の建物との距離が近い江戸川区などの都市部の土地では、複数の厳しい制限のなかで建築する必要があります。

希望の建物が建築できるか、土地購入前に、建築会社へ仮プランを依頼することが大切です。

 

【建築上の制限】

• 建ぺい率
• 容積率
• 道路斜線制限
• 隣地斜線制限
• 絶対高さ制限　など

防火地域を確認

江戸川区は、防火地域や準防火地域が多く、建てられる住宅の構造に制限を受けます。

防火地域で3階建てを建てる場合、必ず耐火建築物にする必要があります。

耐火建築物は、一般住宅と比べて、10％～20％ほど建築費が上がるため、全国の坪単価平均と比べて、割高になるため注意しましょう。

 

【構造別、工事費用】

構造	全国平均の 坪単価	耐火建築物の坪単価
木造	約68万	約75万～約82万
鉄骨造	約97万	約107万～約116万
鉄筋コンクリート造	約100万	約110万～約120万

※国税庁の構造別坪単価を参考に、耐火建築物の坪単価を算出。

参照サイト：国税庁　地域別・構造別の工事費用表【令和6年分用】

割高にはなりますが、構造のなかで、一番安く建てられるのは、木造の耐火建築物です。

防火地域で予算を抑えて建てたい場合、コストパフォーマンスに優れた木造がおすすめです。

住宅会社によっては、耐火性のある鉄筋コンクリート造だけをおすすめされるケースもありますが、木造でも、耐火構造にすることで、問題なく防火地域で建てることが可能です。

 

▶【都内トップクラスの施工実績】防火・準防火地域で建てる「木造耐火住宅」

浸水のハザードマップを確認

江戸川区は、荒川や江戸川、東京湾に囲まれており、水害のリスクがある地域です。

大雨や台風時に、何メートル浸水する可能性があるのか、避難経路は確保されているのかなど、土地購入前にハザードマップを確認することが大切です。

参照サイト：江戸川区水害ハザードマップ

まとめ

2025年度の江戸川区の土地価格について、土地相場や今後の予想、土地価格の推移や地価ランキングをご紹介しました。

江戸川区は、23区内では、土地価格の相場が安いため、予算内で利便性の良い立地を購入しやすいエリアです。

東京の土地を有効活用した注文住宅や賃貸住宅をご検討の方は、23区内で施工実績が豊富なクレバリーホーム東京までお気軽にご相談ください。

 

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