【2025年以降】住宅ローン控除はなくなる？改正点や年収ごとの控除額、いくら戻るかについて

2025年以降の住宅ローン控除は、なくなるのでしょうか？

結論からいいますと、2025年も住宅ローン控除を受けることはできますが、住宅の種類によっては、適用されず、控除額が0円になります。

そこで本記事では、2025年の住宅ローン控除の改正点や受けられない住宅の条件、2025年以降の住宅ローン控除がどうなるかについて、解説します。

年収ごとの控除額やいくら戻るのかを知るためのシミュレーション方法もわかるため、ぜひ参考にしてくださいね。

 

【2025年】住宅ローン控除の改正点や受けられない住宅の条件

2025年の住宅ローン控除（＝住宅ローン減税）の内容は、令和7年度の税制改正大綱において、閣議決定されました。

【重要なポイント】

• 新築の場合「省エネ基準適合住宅以上」が条件
• 「子育て・若者夫婦世帯」の優遇措置の延長
• 新築の場合「床面積の緩和措置」の延長

 

住宅ローン控除が、受けられない住宅の条件は「省エネ基準適合住宅未満の新築住宅」になります。

参照サイト：国土交通省　令和７年度税制改正における住宅関係税制

住宅ローン控除の内容

2025年の住宅ローン控除は、住宅の種類によって「借入限度額」と「最大控除額」が異なります。

借入限度額とは、住宅ローン控除の対象になる借入金のことです。

 

【新築の場合】2025年入居の住宅ローン控除（13年間）

住宅の種類	借入限度額	最大控除額
		1年間	全期間
長期優良住宅 低炭素住宅	4500万円	31.5万円	409.5万円
ZEH住宅	3500万円	24.5万円	318.5万円
省エネ住宅	3000万円	21万円	273万円
その他の住宅	0円	0円	0円

 

【中古の場合】2025年入居の住宅ローン控除（10年間）

住宅の種類	借入限度額	最大控除額
		1年間	全期間
長期優良住宅 低炭素住宅 ZEH住宅 省エネ住宅	3000万	21万円	210万
その他の住宅	2000万	14万円	140万

 

住宅ローン控除が受けられない「省エネ基準適合住宅未満」の住宅は「その他の住宅」として表記されています。

長期優良住宅など、住宅性能が高く、環境に優しい住宅ほど、住宅ローン控除の恩恵を受けやすくなっています。

 

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子育て・若者夫婦世帯の優遇措置が延長

2025年も引き続き、子育て・若者夫婦世帯の優遇措置が、延長されることが閣議決定されました。

【優遇措置の条件】

• 19歳未満の子を有する世帯、又は、夫婦のいずれかが40歳未満の世帯
• 省エネ基準以上の新築住宅

 

【子育て・若者夫婦世帯の2025年入居の住宅ローン控除】

住宅の種類	借入限度額	最大控除額
		1年間	全期間
長期優良住宅 低炭素住宅	5000万円	35万円	455万円
ZEH住宅	4500万円	31.5万円	409.5万円
省エネ住宅	4000万円	28万円	364万円
その他	0円	0円	0円

参照サイト：令和7年度税制改正　住宅ローン減税等に係る所要措置

借入限度額が、一般世帯と比べて「500万円～1000万円」高く設定されており、住宅購入にかかる経済的負担を軽減しやすくなっています。

床面積の緩和が延長

住宅ローン控除の適用条件として、「床面積50㎡以上」がありますが、緩和措置として、「所得合計が1000万円以下及び新築」の場合、「床面積40㎡以上」が適用されます。

都市部では、コンパクトなお住まいを検討される方が、増えてきているなかで、床面積の緩和は、嬉しい改正点ですね。

 

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住宅ローン控除がいくら戻るのかシミュレーション

住宅ローン控除額が、いくら戻るかは「住宅ローンの残高」「借入限度額」「年収」を使って、シミュレーションします。

順番に、計算方法を確認してみましょう。

住宅ローン控除額の計算方法

住宅ローン控除額は「年末の住宅ローン残高×0.7%」で計算できます。

 

【例：借入限度額＞住宅ローン残高の場合】

3000万円（住宅ローン残高）×0.7％＝21万円（控除額/年）

21万円×13年間＝273万円（最大控除額）

 

住宅ローン控除の対象となる借入限度額が、住宅ローン残高を上回る状態であれば、そのまま「住宅ローン残高×0.7%」で控除額を計算できます。

参照サイト：国税庁　住宅借入金等特別控除

年収ごとの住宅ローン控除額

住宅ローン控除は、所得税や住民税から控除されるため、納めている税金以上の還付金は、受け取ることができません。

また、住宅ローン控除の対象にできる住民税の上限は「9.75万円」であり、年間の住宅ローン控除額の上限は「35万円」です。

年収ごとの所得税と住民税、住宅ローン控除に利用できる税金の目安（配偶者控除ありの場合）を下記表で、確認してみましょう。

 

年収	所得税	住民税 (上限9.75万）	住宅ローン控除に 利用できる税金/年
400万	6万	13万	15.75万円
500万	9万	19万	18.75万円
600万	15万	26万	24.75万円
700万	22万	33万	31.75万円
800万	37万	40万	35万円
900万	51万	48万	35万円

※上記の税金は、お子様の有無や各控除などによって異なります。

住宅ローン控除額をシミュレーション

実際に、住宅ローン控除がいくら戻るのか、シミュレーションした一例をご紹介します。

 

【例：年収600万円　住宅ローン3000万円　借入限度額4500万円の場合】

3000万円（住宅ローン残高）×0.7%＝21万円/控除額

21万円（控除額）－24.75万円（対象の税金）＝－3.75万円

還付金＝21万円

 

上記例では、納めている対象の税金が、控除額を上回ったため、住宅ローン控除をフル活用できます。

【2025年以降】住宅ローン控除はなくなる？いつまで？

現在の住宅ローン控除の制度は、2025年12月31日までとなっています。

2026年入居からは、住宅ローン控除の制度が延長されない限り、控除が一切受けられなくなります。

しかし、住宅ローン控除の制度は、50年以上続いてきており、2026年以降、制度自体がなくなる可能性は、極めて低いといえるでしょう。

ですが、2022年に控除率が1％から0.7％に縮小したことなど、今後、控除額がさらに縮小する可能性は、十分考えられます。

住宅ローン控除の長期優良・ZEH・省エネ住宅の特徴

住宅ローン控除の対象となる「長期優良住宅・ZEH住宅・省エネ住宅」の特徴について、順番に解説します。

長期優良住宅とは

長期優良住宅とは、「長く安心して住める住宅」として、一定の基準を満たした高性能な住宅です。

「耐震性」「省エネルギー性」「劣化対策」「維持管理や更新の容易性」など、複数の項目で基準値を満たしており、長期にわたり良好な住宅を維持できます。

住宅ローン控除の最大控除額が一番高く、金利が低くなるフラット35Sが利用できるなど、各種優遇措置が適用されます。

ＺＥＨ水準省エネ住宅とは

ZEH水準省エネ住宅（＝ZEH住宅）とは、「断熱性」「省エネ」「創エネ」の3つの要素をあわせもった高断熱・高気密の住宅をさします。

一般的に、太陽光発電システムを搭載しており、自宅で創るエネルギーが、消費するエネルギーを上回り、実質エネルギー消費量を0以下にすることを目指した設計となっています。

ZEH住宅は、補助金や優遇制度も充実しており、高性能な住宅をお得に購入しやすくなっています。

 

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省エネ基準適合住宅とは

新築住宅で、住宅ローン控除を適用するための必須条件となったのが「省エネ基準適合住宅」です。

省エネ基準適合住宅とは、断熱等性能等級4以上、かつ一次エネルギー消費量等級4以上の住宅であり、その他の住宅と比べて、断熱性や気密性が高く設計されています。

2025年4月以降は、原則すべての新築住宅において、省エネ基準への適合が義務化される予定です。

まとめ

2025年以降、住宅ローン控除がなくなるかについての考察や2025年の住宅ローン控除の改正点、年収ごとの控除額などについて解説しました。

住宅ローン控除を上手に利用することで、経済的な負担を大幅に軽減して、高性能な住宅を購入することが可能です。

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