3階建てアパートの建築費相場は？構造・坪数・部屋数別の総額や初期費用の抑え方、成功させるコツ

3階建てアパートの構造・坪数・部屋数ごとの最新の建築費相場や、初期費用を抑えるコツを解説します。

2025年4月の法改正（省エネ義務化）に伴うコスト変動も踏まえ、2026年時点でのリアルな予算感と収支計画のポイントをまとめました。

土地活用を成功させるための具体的な判断材料として、ぜひ参考にしてください。

 

 

3階建てアパートの建築費は？木造・鉄骨造・RC造の費用

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3階建てのアパートの建築費は、いくらかかるのでしょうか？

構造別の建築費の目安は、下記の通りです。

 

【3階建てアパートの建築費】

構造	費用の目安/坪単価	3階建て 50坪の場合
木造 準耐火	約80万円 〜100万円	約5,710万円 〜 7,140万円
木造 耐火	約100万円 〜 120万円	約7,140万円 〜 8,570万円
鉄骨造（S造）	約250万円〜	約1億7,860万円〜
鉄筋コンクリート造（RC造）	約250万円〜	約1億7,860万円〜

 

アパートの建築費は、「坪単価×延床面積」で概算できます。

たとえば、坪単価100万円×延床面積50坪の場合、本体工事費の目安は約5,000万円です。

しかし、建築費には「本体工事費・別途工事費・諸費用」がかかり、一般的に費用の割合は「7：2：1」といわれています。

そのため、アパートの建築費総額は「本体工事費÷0.7」で計算でき、本体工事費5,000万円の場合、約7,143万円が総額の目安です。

ただし、建築費は、設備や仕上げ、立地条件によって大きく異なります。アパートの場合、戸数によって水回りの設備の数、界壁（隣り合う住戸を分ける遮音・防火性能が高い壁）、共用部の設備等が増えるため、住宅より坪単価が高めになる傾向があります。

また、都市部になるほど、立地条件や規制の影響により難工事が増えるため、一般的に建築費の相場は高くなります。

上記表は参考程度にして頂き、必ず最新の見積もりをご確認のうえ、検討するようにしましょう。

東京23区でアパート建築をご検討中の方は、狭小地でも土地を最大限に活用できるクレバリーホーム東京までお気軽にご相談ください。

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3階建てアパートの坪数・間取り・部屋数ごとの建築費用

3階建てアパートの収益性を高めるために、部屋数や広さは重要です。

まずは、理想の部屋数にするために、広さはどれくらい必要なのか確認してみましょう。

間取りごとに必要な広さ

 

間取り	専有面積の目安	居室（畳数）の目安
ワンルーム/1K	20㎡～25㎡	洋室 約6畳〜8畳
1DK	30㎡～35㎡	DK 約6畳 + 洋室 約4〜6畳
1LDK	35㎡～40㎡	LDK 約10畳 + 洋室 約4〜6畳

 

単身者向けのアパート経営を目指すなら、1部屋20㎡～25㎡前後のワンルームの間取りが良いでしょう。

都心の3階建てアパートでは、20㎡（居室約6畳）前後の1Kが最も標準的な単身者向けプランです。

一方、周辺物件との差別化を図り、安定した賃料を狙うのであれば、25㎡（居室約8畳、または独立洗面台付きの1K）程度のゆとりを持たせたプランニングも可能です。

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部屋数・坪数ごとの建築費

3階建てアパートに多い、木造準耐火・木造耐火のワンルームの間取りでの部屋数の目安と建築費の概算を、坪数ごとにご紹介します。

 

【3階建てアパートの坪数別の部屋数・建築費】

坪数	部屋数の目安	建築費
50坪	6～7部屋	約5,710万円～9,000万円
70坪	8～10部屋	約7,000万円～1億2,600万円
100坪	12～15部屋	約1億1,420万円～1億8,000万円

※上記費用は、構造・仕様により大きく変動します。

アパートの面積が50坪でも、ワンルームの間取りであれば6～7部屋の確保が可能です。

ただし、建物の形状や間取りのプランニングによって、部屋数は変動します。

部屋数が増えるほど、水回りの設備の数、界壁（隣り合う住戸を分ける遮音・防火性能が高い壁）が増えるため、総コストが増加します。

部屋数を増やして収益性を高めるためには、実質利回りに基づくプランニングが重要です。

3階建てアパートの建築費が2階建てと比べて割高な理由

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3階建てアパートの建築費は、2階建てアパートと比べて割高になります。

おもな理由は下記の通りです。

• 耐火建築物にするため
• 地盤改良費が高くなるため

 

順番にわかりやすく解説します。

耐火建築物にするため

3階建てのアパートは、都市部の「防火地域」に建築する場合、延床面積に関わらず「耐火建築物」※にする義務があります。

かつてはRC造や鉄骨造が主流でしたが、現在は技術の進化により「木造耐火建築物」での建築が可能になりました。

木造耐火を採用することで、RC造に比べて1億円近いコストダウン（50坪の場合）が期待できるケースもあり、東京23区でのアパート経営において極めて重要な選択肢となります。

※耐火建築物とは、壁や柱、屋根などの主要構造部を耐火構造にし、耐火性の一定の基準をクリアした建物です。火災時に延焼を防ぎ、避難するまでの時間を確保するために、一定の時間、倒壊しない耐火性能が求められます。

なお、3階建てアパートを耐火構造である「RC造（鉄筋コンクリート造）」や「鉄骨造」で建築する場合は、木造と比べて建築費用が割高になります。

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地盤改良費が高くなるため

3階建てアパートは、2階建てと比べて高さがあるため、建物重量が重く、地盤に与える負荷が大きくなります。

そのため、建物を支えるための地盤改良工事が割高になる傾向です。

地盤改良工事は、「表層改良」「柱状改良」「鋼管杭改良」と工法や必要な面積によって、費用が大きく異なります。

3階建てアパートの場合、300万円以上するケースも珍しくなく、建築費の総額に大きく影響を与えます。

【2025年4月施行】省エネ基準適合の完全義務化

2025年4月より、全ての新築建築物に「省エネ基準への適合」が義務化されました。

アパートにおいてもZEH水準等の断熱性能が求められ、断熱材の厚み増加や高性能サッシの採用により、従来の建築費より坪単価で数万円程度のコストアップが見込まれます。

資金計画を立てる際は、これら最新の法規制を反映した見積もりが不可欠です。

特に3階建てアパートでは、断熱性能の向上に伴い壁が厚くなるため、有効な居室面積がわずかに減少する可能性があります。

設計段階での緻密なプランニングが、利回りを左右する重要なポイントとなります。

アパートの建築費を抑える方法

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アパートの建築費を抑えることで、高い利回りが期待でき、アパート経営を成功させやすくなります。

建築費用の抑え方は、下記の通りです。

• 木造で建築する
• 4階建てを検討する
• アパート建築が得意な施工会社を選ぶ

 

理由を含めて、わかりやすく解説します。

木造で建築する

3階建てアパートは、「耐火建築物」にするために「RC造」や「鉄骨造」での建築を検討される方も多いかと思います。

しかし、条件を満たすことで、建築費を抑えることができる「木造」の「準耐火建築物」にすることが可能です。

木造3階建てアパートを「木三共」といい、準耐火建築物にする条件は、下記の通りです。

 

【準耐火「木三共」の条件】

• 防火地域以外の区域
• 1時間の準耐火構造にする
• 防火設備の設置
• 避難に有効なバルコニーの設置
• 敷地内通路（幅3ｍ）を設ける

 

また木造は、RC造や鉄骨造と比べて、建物重量が軽いため、地盤改良費を抑えられるメリットがあります。

アパート建築のための初期費用を、大幅に減らすことが可能です。

関連記事：3階建ての高さは何メートル？平均・10・12・13・16m知っておきたい4つの高さ制限も解説 

4階建てを検討する

高さ制限や容積率をクリアできる土地であれば、3階建てだけではなく、4階建てを検討してみてはいかがでしょうか？

東京都など土地代が高いエリアでは、同じ建物面積でも、横に広い3階建てより、縦に階層を増やした4階建てのほうが、トータルでお得になるケースが少なくありません。

東京23区の住宅地の令和7年の土地平均価格は、「約256万円/坪」であり、中央区や港区などの都心3区の平均は、「約834万円/坪」と高額です。

(参照サイト：令和7年　東京都公示価格　住宅版データおよび ou2株式会社市場調査データ）

4階建てアパートは、土地代を抑えられる以外にも、下記のようなメリットがあります。

【4階建てアパートのメリット】

• 需要のある人気エリアを選択しやすい
• 部屋数を増やして収益性を高めることができる

 

木造で4階建てアパートを建築できる施工会社は、圧倒的に数が少ないため、事前に3階建て・4階建ての建築実績を確認しておくとよいでしょう。

▶コンパクトな敷地で高い利回りを実現する【木造3階・4階建て賃貸住宅】

アパート建築が得意な施工会社を選ぶ

アパート建築では、選ぶ施工会社によって、得意な工法や対応できる構造が異なり、建築費や仕上がりに影響してきます。

細かなプランニングができる設計力と木造やRC造など構造を自由に選ぶことができる施工会社を選ぶことが重要です。

予算や条件に合わせたプランの提案が期待できます。

 

東京都内でアパート建築をご検討中の方は、東京都の土地を最大限に活用できるクレバリーホーム東京までお気軽にご相談ください。

3階建てアパートを成功させるコツ

3階建てアパート経営を成功させるコツをご紹介します。

 

【アパート経営の成功のコツ】

• 需要のある都市部のエリアに建築する
• 空室・家賃下落・老朽化も見据えた収支計画を立てる

需要のある都市部のエリアに建築する

3階建てアパートの成功させるポイントは、空室リスクをできるだけ軽減することです。

人気エリアの土地代は高いですが、今後も人口上昇が見込めるため、長期的に入居率が安定しやすくなります。

木造の3階建て・4階建てアパートの場合、土地代が高い人気エリアでも検討しやすくなります。

空室・家賃下落・老朽化も見据えた収支計画を立てる

アパート経営では、長期的な収支計画を立てることが重要です。

どうしても理想的な入居率や家賃でシミュレーションしがちですが、現実的に実現が難しいケースも少なくありません。

空室・家賃下落に加え、2025年以降の金利上昇リスクと固定資産税の減額特例を考慮しましょう。

新築アパートには固定資産税の税額軽減措置がありますが、3階建て以上の耐火・準耐火建築物の場合は、一般住宅（3年）よりも長い「5年間」適用されます。

この減免期間が終了する6年目以降のキャッシュフローをシミュレーションしておくことが、長期安定経営の鍵となります。

10年後、20年後のアパートの状態を十分に考慮し、空室率や家賃の下落、老朽化による修繕費用を含めて、余裕のある収支計画を立てましょう。

まとめ

3階建てアパートの建築費を構造別・坪数別・部屋数別にご紹介しました。

3階建てアパートは、条件を満たすことで費用を抑えた「木造の準耐火建築物」で建てることが可能です。

初期費用を抑えつつ、部屋数を増やすなら木造3階建て・木造4階建てアパートがおすすめです。

クレバリーホーム東京は、23区内の厳しい建築制限をクリアし、収益を最大化する木造耐火アパートのトップランナーです。建築費の高騰が続く今だからこそ、コストパフォーマンスに優れた最新のプランをご提案いたします。

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お客様との何気ない会話からご要望を汲み取り、最適なプランのアドバイスをいたしますので、お気軽にご相談ください。

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