東京の土地活用10選｜タイプ別おすすめ運用や役立つ基礎知識、土地活用の相談先を解説
東京の土地活用は、初心者向けから高収益を見込めるものまで、幅広くあります。
本記事では、東京だからこそのタイプ別おすすめ土地活用や特徴、役立つ基礎知識から土地活用の相談先まで、わかりやすくご紹介します。
1坪の狭小地からできる土地活用やアパート・マンションにかかる費用などもわかるため、ぜひ参考にしてくださいね。
東京の土地活用の特徴は？
まずは、東京の土地活用の特徴である下記2点について、確認してみましょう。
- 地価が高く、高収益を見込める
- 出口戦略として、売却も検討しやすい
地価が高く、高収益を見込める
東京の地価は、安定して高い特徴を持っており、家賃相場も高いことから、ビジネスとして高い収益を見込むことができるエリアです。
東京の場合「1坪からの狭小地」や「変形地」でも、ニーズに合った土地活用を選ぶことで、安定した不労所得を得ることが可能です。
【東京の地価 住宅地版】
| 地域 | 1㎡ | 1坪 |
| 千代田区 | 2,968,600円 | 約980万円 |
| 中央区 | 1,490,800円 | 約490万円 |
| 港区 | 2,297,300円 | 約760万円 |
| 新宿区 | 906,100円 | 約300万円 |
| 渋谷区 | 1,483,200円 | 約490万円 |
| 文京区 | 1,136,700円 | 約380万円 |
| 台東区 | 1,043,200円 | 約340万円 |
| 墨田区 | 490,700円 | 約160万円 |
| 江東区 | 539,400円 | 約180万円 |
| 品川区 | 971,000円 | 約320万円 |
| 目黒区 | 1,090,800円 | 約360万円 |
| 大田区 | 579,100円 | 約190万円 |
| 世田谷区 | 682,700円 | 約230万円 |
| 中野区 | 675,000円 | 約220万円 |
| 杉並区 | 600,200円 | 約200万円 |
| 豊島区 | 728,400円 | 約240万円 |
| 北区 | 597,400円 | 約200万円 |
| 荒川区 | 577,200円 | 約190万円 |
| 板橋区 | 472,200円 | 約160万円 |
| 練馬区 | 425,900円 | 約140万円 |
| 足立区 | 348,500円 | 約120万円 |
| 葛飾区 | 346,500円 | 約110万円 |
| 江戸川区 | 394,900円 | 約130万円 |
| 23区の平均 | 704,600円 | 約230万円 |
| 23区外の平均 | 227,200円 | 約75万円 |
参照サイト：東京都財務局 令和６年地価公示価格
令和6年度の地価公示価格の平均は、23区で「約230万円/坪」、23区外で「約75万円/坪」です。
東京内でもエリアごとに、地価が大きく異なることから、見込める収入にも差が生じます。
競合物件の家賃や料金設定を確認し、いくらの収入が期待できるかシミュレーションすることが大切です。
出口戦略として、売却も検討しやすい
アパート経営などは、広い定義でいえば不動産投資になります。
不動産投資では、家賃収入＝インカムゲインも大切ですが、出口戦略として、売却による売却益＝キャピタルゲインも重要です。
常に一定の需要のある東京では、売却しやすく、資産価値も維持しやすい傾向です。
不動産経営が難しくなった場合でも、売却益を得て、黒字化することも検討できます。
関連記事：【2024年】アパートの建築費｜30坪・50坪・100坪の費用や事例、ローンの目安や必要な自己資金
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東京でおすすめの土地活用
東京でおすすめの土地活用は、下記の6つです。
- アパート・マンション経営
- 店舗・事務所の賃貸経営
- 賃貸併用住宅
- 店舗・事務所の賃貸経営
- 戸建て賃貸
- 定期借地
「高収益を見込める活用法」や「初心者向け」など、それぞれの特徴をわかりやすくご紹介します。
アパート・マンション経営
アパートやマンションを建築して、家賃収入を得る土地活用です。
【おすすめの人】
- 減価償却や損益通算を利用して節税したい人
- 相続などで、すでに土地を所有している人
4階建て・5階建てなど、縦に細長い建物にすることで、20坪程度のコンパクトな土地でも、部屋数を増やして、高い収益を見込めます。
【構造別の建築費の目安】
| 構造 | 費用の目安/坪単価 | 建築費の目安
延床50坪の場合 |
| 木造 | 70万円～100万円 | 5,000万円～7,100万円 |
| 鉄骨造 | 80万円～120万円 | 5,700万円～8,600万円 |
| ＲＣ造
(鉄筋コンクリート） |
90万円～125万円 | 6,400万円～8,900万円 |
※坪単価×延床面積÷0.7での概算の建築費
店舗・事務所の賃貸経営
店舗や事務所を建築して、賃料を得る方法です。
【おすすめの人】
- 駅チカ・繁華街・オフィスエリアに土地を持っている人
- 人通りの多い道路に面している土地を持っている人
企業に貸し出すため、長期契約による収益の安定性と高収益を見込める土地活用の仕方です。
ただし、店舗やオフィス賃貸のニーズがあるエリアは限られているため、周辺の市場調査が必須になります。
賃貸併用住宅
自宅と賃貸部分が、一体化した賃貸併用住宅を建てて、賃貸部分を貸し出す方法です。
【おすすめの人】
- 利便性の良い立地に、自宅を建てたい人
- 自宅の建て替えを検討している人
家賃収入を自宅のローン返済にあてることができ、余裕のある返済がしやすくなります。
ローン負担が軽減されることで、利便性良い土地代の高いエリアに、自宅を建てることが可能です。
また、自宅部分が延床面積の「1/2以上」ある場合、割高な事業者ローンでははく、金利の低い住宅ローンを利用できます。
戸建て賃貸
一戸建てを建築し、一世帯に貸し出して、家賃収入を得る方法です。
【おすすめの人】
- 初期費用を抑えたい人
- 中古戸建てとして、売却も検討している人
東京23区の場合、土地の広さが10坪ほどあれば、狭小住宅を建てることが可能です。
初期費用を抑えつつ、ファミリー層やシニア層、ペットを飼う人などをターゲットに、長期契約による安定した稼働率を見込めます。
アパート経営と比べて、家賃収入は低くなりますが、将来的に、中古戸建てとして、一般消費者への売却を検討しやすいメリットがあります。
定期借地
定期借地は、土地を貸し出して地代を得る方法です。
【おすすめの人】
- 手間や初期費用をかけたくない人
- 長期的な貸し出しを検討できる人
ほかの土地活用と比べて、建築費などの初期費用や維持管理費がかからないため、手間や費用を抑えて、安定した収入を得ることができます。
ただし、土地の契約期間は、1年～2年単位で設定ができず、20年～30年など、長期契約になります。
東京の狭小地におすすめの土地活用
東京の土地活用では、1坪からの狭小地や変形地でも、ビジネスとして高収入を得られる可能性があります。
狭小地や変形地に適している土地活用は、下記の4つです。
- 月極駐車場・コインパーキング
- 駐輪場・バイク置き場
- 自動販売機の設置
- コインランドリー経営
月極駐車場・コインパーキング
月極駐車場やコインパーキングにして、一定の収入を得る方法です。
【おすすめの人】
- 初期費用を抑えたい人
- ローリスクで土地活用したい人
土地の広さが5坪程度から始めることができ、売却が難しい狭小地や変形地を有効活用できます。
近年では、ロック版や大型の精算機を設置しないで管理することもでき、初期費用を抑えて始めることが可能です。
土地に建物がないため、ほかの事業への転用が容易にできるメリットがあります。
駐輪場・バイク置き場
駅前や繁華街の近くに土地を所有している場合、駐輪場やバイク置き場を検討できます。
【おすすめの人】
- 台形や三角形など変形地を有効活用したい人
- 繁華街の近くや駅チカに土地を持っている人
1台に必要なスペースが車より狭いため、変形地を有効活用できます。
条件の合う立地であれば、リピーター率を高め、安定した収益を見込めます。
自動販売機
業者に委託して、自動販売機を設置・運用してもらい収入の一部を得る方法です。
【おすすめの人】
- 初期費用を抑えたい人
- ローリスクで土地活用したい人
1坪からでも設置でき、駐車場や店舗など、ほかの事業との相乗効果も期待できる土地活用です。
コインランドリー経営
コインランドリー経営は、「業者に委託」か「個人で運営」かによって、収入と手間が大きく異なります。
【おすすめの人】
- 10坪以上の土地を持っている人
- 経営を自動化したい人
東京であれば、10坪程度の広さがあれば小規模コインランドリーを設置できます。
業者に委託することで、機械トラブルから清掃まで、任せることができるため、オーナーの手間は大幅に省くことが可能です。
東京の土地活用で役立つ基礎知識
東京の土地活用で役立つ基礎知識を順番にご紹介します。
- 法令上の制限
- 土地活用の相談先
法令上の制限
土地ごとに建てられる建物の規模や種類には制限があります。
おもな法令上の制限は、下記の通りです。
- 用途地域
- 建ぺい率・容積率
- 高さ制限
- 防火地域・準防火地域 など
とくに、高さのあるアパートやマンション、駅前での建築の場合には、細かな制限があるため、注意が必要です。
大きな失敗をしないために、プロである専門家に相談してみましょう。
土地活用の相談先は？
土地活用の相談先には、下記5つがあります。
- 住宅会社
- 不動産会社
- 金融機関
- 税理士
- 司法書士
アパートやマンション、賃貸物件の建築を含めた土地活用の場合、住宅会社への相談がおすすめです。
東京の土地を最大限に活かせる実績が豊富な会社を比較検討してみましょう。
コインランドリーや駐車場を検討している場合には、まずは、不動産会社への相談がおすすめです。
周辺のニーズを確認することもできます。
まとめ
東京のタイプ別おすすめの土地活用や役立つ基礎知識、土地活用の相談先などについて、解説しました。
東京の土地は、常に一定の需要があるため、周辺のニーズを把握して土地活用することで、高い収益を見込むことが可能です。
東京でアパート・マンションや賃貸物件の建築をご検討中の方は、23区内での施工実績が豊富なクレバリーホーム東京まで、お気軽にご相談ください。
監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
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