【2026年】住宅ローン控除の上限は？年収別の上限やいくら戻るかの計算方法をプロが解説

2026年の住宅ローン控除の上限は、令和8年度の税制改正大綱で閣議決定されました。

そこで本記事では、住宅ローン控除の上限やいくら戻るのかの計算方法、年収別の上限や住宅ローン控除の適用条件などについて、解説します。

実際に、適用できる住宅ローン控除額は「住宅の種類別の借入限度額」や「年収ごとの税金」などによって異なるため、ぜひ記事を参考にして、ご自身の控除額を確認してみてくださいね。

 

【2026年】住宅ローン控除の上限はいくら？

住宅ローン控除（＝住宅ローン減税）とは、「年末の住宅ローン残高×0.7%」が、所得税や住民税から控除される制度です。

2026年以降の住宅ローン控除は、「子育て世帯等」と「一般世帯」で、住宅ローン控除の対象となる借入限度額が一部改正しているため、最大控除額も変更しています。

新築住宅と中古住宅にわけて、それぞれの住宅ローン控除の上限を確認してみましょう。

※子育て世帯等の定義は、「19歳未満の子を有する世帯」または「夫婦のいずれかが40歳未満の世帯」です。

参照サイト：国土交通省　住宅ローン減税

新築住宅の上限額

新築住宅の場合、一般世帯は「最大控除額：409.5万円」・「借入限度額；4500万円」、子育て世帯等は「最大控除額：455万円」「借入限度額：5000万円」です。

 

【一般世帯】2026年・2027年入居の住宅ローン控除

住宅の種類	借入限度額	最大控除額
		1年間	全期間
長期優良住宅 低炭素住宅	4500万円×13年間	31.5万円	409.5万円
ZEH住宅	3500万円×13年間	24.5万円	318.5万円
省エネ住宅	2000万円×13年間	14万円	182万円
その他の住宅	0円	0円	0円

 

【子育て世帯等】2026年・2027年入居の住宅ローン控除

住宅の種類	借入限度額	最大控除額
		1年間	全期間
長期優良住宅 低炭素住宅	5000万円×13年間	35万円	455万円
ZEH住宅	4500万円×13年間	31.5万円	409.5万円
省エネ住宅	3000万円×13年間	21万円	273万円
その他の住宅	0円	0円	0円

参照サイト：国土交通省　住宅ローン減税等

同じ住宅の種類でも、子育て世帯等には、優遇措置が適用できるため、住宅ローン控除の恩恵を受けやすくなっています。

中古住宅の上限額

中古住宅の場合、一般世帯は「最大控除額：318.5万円」・「借入限度額；3500万円」、子育て世帯等は「最大控除額：409.5万円」「借入限度額：4500万円」です。

 

【一般世帯】2026年・2027年入居の住宅ローン控除

住宅の種類	借入限度額	最大控除額
		1年間	全期間
長期優良住宅 低炭素住宅 ZEH住宅	3500万円×13年間	24.5万円	318.5万円
省エネ住宅	2000万円×13年間	14万円	182万円
その他の住宅	2000万円×10年間	14万円	140万円

 

【子育て世帯等】2026年・2027年入居の住宅ローン控除

住宅の種類	借入限度額	最大控除額
		1年間	全期間
長期優良住宅 低炭素住宅 ZEH住宅	4500万円×13年間	31.5万円	409.5万円
省エネ住宅	3000万円×13年間	21万円	273万円
その他の住宅	2000万円×10年間	14万円	140万円

参照サイト：国土交通省　住宅ローン減税等

2026年以降は、中古住宅でも、子育て世帯等の優遇措置が適用できるようになりました。

また、省エネ住宅以上の場合、適用期間が「10年間」から「13年間」に延びるなど、住宅ローン控除が拡充しています。

 

関連記事：【2026年以降】住宅ローンの変動金利はどこまで上がる？日銀政策の影響や10年後の予想

▶【プラスワンハウス】2.5階建て・3.5階建てで叶える広々空間

▶東京で注文住宅の施工実績が豊富な「クレバリーホーム東京」のカタログはこちら

住宅ローン控除の住民税の上限

住宅ローン控除は、まずは、所得税から控除し、所得税で控除しきれなかった分が、住民税から控除される仕組みです。

しかし、住宅ローン控除が適用できる住民税には上限があるため、住民税のすべてが控除の対象となるわけではありません。

住民税の上限

住宅ローン控除の対象となる住民税の上限は、「9.75万円」です。

例えば、年収600万円の方の所得税が15万円、住民税が26万だとした場合、住宅ローン控除の対象となる税金は、「所得税15万円＋住民税9.75万円」となり「24.75万円」です。

所得税と住民税が戻る流れ

所得税分の控除額は、還付金として、確定申告した約1か月後に、指定した銀行に振り込まれます。

一方で、住民税分の控除額は、還付金として、銀行に振り込まれるのではなく、確定申告した翌年に、住民税から減税される仕組みです。

 

▶資金計画や間取りプランなど東京で家を建てる方に役立つイベント情報

住宅ローン控除はいくら戻る？計算方法と年収別税金

住宅ローン控除が、実際にいくら戻るのかを計算するためには、下記項目をチェックする必要があります。

• 住宅ローン残高
• 借入限度額
• 年収ごとに納めている税金

順番に確認してみましょう。

住宅ローン残高

住宅ローン控除は「年末の住宅ローン残高×0.7%」になるため、控除額は毎年一定ではないことを理解しておきましょう。

住宅ローンの返済によって、住宅ローン残高が減ることで、控除額も少なくなります。

借入限度額

借入限度額とは、住宅ローン控除の対象にできる住宅ローン借入額の上限であり、高額な住宅ローンを組む場合、とくに重要になる項目です。

例えば、5000万円の住宅ローンを組んでも、借入限度額が3000万円の住宅の場合、住宅ローン控除の対象にできるのは、3000万円までです。

 

【例：住宅ローン5000万円　借入限度額3000万円の場合】

• 3000万円×0.7%＝21万円（控除額/年間）

年収ごとに納めている税金

住宅ローン控除額が高くても、納めている税金以上に控除されることはありません。

年収ごとの税金の概算表（配偶者控除ありの場合）と計算方法を確認してみましょう。

年収	所得税	住民税 (上限9.75万）	住宅ローン控除を 利用できる合計/年
400万	6万	13万	15.75万円
500万	9万	19万	18.75万円
600万	15万	26万	24.75万円
700万	22万	33万	31.75万円
800万	37万	40万	35万円
900万	51万	48万	35万円

※上記表の金額は、お子様の有無や医療費控除などによって異なります。

【例：年収600万円　住宅ローン4000万円　借入限度額4000万円の場合】

• 15万円（所得税）＋9.75万円（住民税）＝24.75万円（税金の合計）
• 4000万円（住宅ローン）×0.7％＝28万円（控除額/年間）
• 28万円（控除額/年間）－24.75万円（税金）＝3.25万円（使い切れていない控除額）
• 実際の控除額＝24.75万円

 

上記例の場合、「住宅ローン控除額＞税金」となっているため、年間の控除額を使い切ることができず、実際の控除額が少なくなっています。

また、年間の住宅ローン控除額は、「上限：35万円」なため、年収が一定を超えた場合、住宅ローン控除の対象にできる税金は、一律35万円になります。

 

▶東京で注文住宅の施工実績が豊富な「クレバリーホーム東京」のカタログはこちら

▶資金計画や間取りプランなど東京で家を建てる方に役立つイベント情報

【2026年】住宅ローン控除の適用条件と改正ポイント

住宅ローン控除の適用条件

住宅ローン控除を適用するためには、一定の条件を満たす必要があります。

基本となる住宅ローン控除の適用条件は、下記の通りです。

 

【住宅ローン控除の基本条件】

• 延床面積「40㎡以上」(所得1000万円以内の場合）
• 延床面積「50㎡以上」

(所得1000万円超え及び子育て世帯等への上乗せ適用者の場合）

• 合計所得「2000万円以下」
• 借入期間「10年以上」
• 新築住宅の場合「2028年以降の入居は、土砂災害等の災害レッドゾーン以外」
• 新築住宅の場合「2028年以降の入居は、原則、ZEH住宅以上」
• 中古住宅の場合「昭和57年1月1日以後に建築されたもの」

参照サイト：国税庁　中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合

住宅ローン控除の改正ポイント

住宅ローン控除の適用条件に関して、2026年・2027年入居の場合、それほど大きな変更点はありません。

しかし、2028年以降に入居する場合、新築住宅では、大きな改正点があるため、注意が必要です。

それは、省エネ住宅が住宅ローン控除の対象外となる点です。

2026年・2027年入居では、「最大控除額：273万円」が適用できた省エネ住宅が、2028年以降に入居することで、「控除額：0円」となります。

そのため、住宅価格を抑えやすい省エネ住宅をご検討の方は、住宅ローン控除が適用できる2027年までの入居が、おすすめです。

まとめ

住宅ローン控除の上限やいくら戻るのかの計算方法、適用条件について、解説しました。

住宅ローン控除を最大限に活用しつつ、予算にあった住宅を購入するためには、プロである住宅会社に相談するのが、成功の近道です。

東京で注文住宅をご検討の方は、23区内での施工実績が豊富なクレバリーホーム東京まで、お気軽にご相談ください。

 

▶東京で注文住宅の施工実績が豊富な「クレバリーホーム東京」のカタログはこちら

▶資金計画や間取りプランなど東京で家を建てる方に役立つイベント情報