「都内で注文住宅は無理」3つの理由│5つの対策、東京23区内の土地建物の費用相場も紹介

「東京都内で注文住宅は無理」
このような感想を頂くことがあります。

主な理由は建築総額が高くなることや、条件に合う土地が見つからないことです。
しかし、土地やハウスメーカー選びから戦略立てて家づくりすることで、都内でも理想の注文住宅を建てることは可能です。

そこで本記事では、東京23区内で家を建てる場合の土地、建物の費用相場を確認した上で、都内で注文住宅を建てるための具体的な対策を解説します。

▶東京23区内の土地をフル活用する│10cmも無駄にしない【狭小住宅】

「都内で注文住宅は無理」3つの理由

「都内で注文住宅は無理」
このように言われる理由は、主に次の3つです。

• 土地価格が高い
• 建物価格が高い
• 条件に合う土地が見つからない

土地価格が高い

都内で注文住宅を建てる最大のハードルは、土地価格が高いことです。

東京都内は需要が高いことから、土地の単価が高くなりがちです。

たとえば、坪単価100万円の土地では、面積が50坪でも5,000万円にもなりますので経済的な負担が大きくなります。

建物価格が高い

土地価格と比較すると負担感は小さいものの、建物価格が高い点も経済的負担になります。

• 建築資材の運搬や作業スペースの確保に費用がかかる
• 職人の需要が高く人件費が高くなりがち
• 耐火建築物への適合など法規制に適合するための費用

こうした要素によって、都内での注文住宅は価格が高くなりがちです。

条件に合う土地が見つからない

経済的な要素のほか、希望に合う土地を見つけづらい点も家を建てられない理由です。

東京23区内は土地の需要が高く、優れた建築条件の土地が売りに出されても、すぐに買い手がついてしまいます。

こうした理由で、「都内での注文住宅は無理」このように考える方がいます。

都内（東京23区）で家を建てる費用相場を確認

都内で注文住宅を建てる場合、最も大きなハードルである土地や建物の費用について、具体的な目安を確認してみましょう。

東京23区内の土地費用相場

はじめに、東京23区内の土地価格について、東京財務局が公表している地価公示の金額から確認します。

また、参考としてフラット35利用者調査において、東京都で注文住宅を建てる際の平均敷地面積（148.6m2：44.95坪）を掛けた金額を併記します。

参考：住宅金融支援機構　フラット35利用者調査

参考：東京都　令和６年地価公示価格（東京都分）

東京23区内の建物費用相場

続いて、東京23区内で家を建てる場合の費用の相場を確認します。

フラット35利用者調査によると、注文住宅を建てる場合の平均的な建築費は、4,621.7万円です。

同調査での平均的な住宅面積121.2m2（36.6坪）で割り戻すと、1坪当たり単価は約126.2万円になります。

参考：住宅金融支援機構　フラット35利用者調査

東京23区内での建築総額を確認

東京23区内で家を建てる場合の建築費用について、土地と建物の公示価格や平均価格から算定すると、地域別の建築費用の総額は以下のとおりです。

このように、東京都内で注文住宅を建てる場合の平均的な費用を確認すると、まとまった費用が必要になることが分かります。

また、23区内でも地域によって主に土地の価格が変わり、建築費用の総額も大きく変わることも分かりました。

「都内で注文住宅は無理」と考えている方は、土地価格を抑えられる区も含めて検討することをおすすめします。

▶東京の土地で「10㎝も無駄にしない®家づくり」クレバリーホーム東京のカタログはこちら

都内で注文住宅を建てるには？5つの対策を解説

都内で注文住宅を建てる場合、まとまった金額が必要になることが分かりましたが、具体的な対策を立てれば土地と建物、それぞれの費用を抑えることは可能です。

次の5つの対策を検討して、都内での注文住宅を実現しましょう。

余裕のあるスケジュールで家づくりする

1つ目は、余裕のあるスケジュールで家づくりに臨むことです。

注文住宅の建築は、土地探しから設計、施工までに1年を超える時間を要することは珍しくありません。

引っ越しを希望する時期が近くなったことに焦り、予算を超える土地を選んだり、多くの追加費用を求められるハウスメーカーを選んだりすると、家を建ててから手元の預貯金が少なくなったことに焦り、後悔する恐れがあります。

余裕を持ったスケジュールによって、慎重に土地やプランを決めることが可能です。

関連記事：【注文住宅の流れ10ステップ】スケジュールの組み方のコツとは？

土地価格が比較的安価なエリアで建てる

2つ目は、土地価格が比較的安価なエリアで建てることです。

「東京23区内の土地費用相場」の話題でお伝えしたとおり、選択するエリアによって土地の相場は異なります。

• 練馬区（1,914万円）
• 江戸川区（1,775万円）
• 足立区（1,567万円）
• 葛飾区（1,558万円）

※平均的な土地広さ（44.95坪）の場合の土地価格。

こうした比較的土地の費用を抑えられる地域を選ぶことで、建築費用を軽減できます。

関連記事：東京の土地探しのコツ｜注文住宅用の土地の探し方や注意点、基礎知識を解説

変形敷地や段差のある土地を選ぶ

3つ目は、変形敷地や段差のある土地を選ぶことです。

三角形の土地や敷地内に段差のある土地は需要が低いことから、同じエリア内でも土地の取得費用は安価になりがちです。

あえて変形敷地や段差のある土地に絞って検討することで、土地の取得費用を抑えられます。

【練馬区】半地下の駐車場がある3階建て注文住宅の事例

写真の事例のように、段差を活かして駐車場を設計するなど、地形を活かして家を建てられる設計力のあるハウスメーカーであれば、建築費用を抑えながら快適な住まいを建てることは可能です。

3、4階建てなど多層階住宅の会社に依頼する

4つ目は、3、4階建てなど、多層階住宅を建てられる会社に依頼することです。

多層階住宅であれば、敷地がコンパクトであっても十分な床面積を確保して家を建てることは可能です。

【台東区】9.64坪の敷地に建築された木造、防火4階建て注文住宅の事例

たとえば、写真のお住まいは9.64坪の敷地に建てられた注文住宅ですが、4階建てにすることで23.85坪の床面積を確保し、十分な広さを実現しています。

東京で注文住宅を建てる場合、建築費よりも土地取得費の負担が大きくなります。
コンパクトな敷地を選び、3階建て、4階建てを得意とするハウスメーカーで家を建てることでトータルコストが最適化しやすくなります。

関連記事：【多層階住宅の3階～5階建ての事例集】メリット・デメリットや価格も解説

▶【希望の広さを叶える4階建て】クレバリーホーム東京の木造4階建て（もくよん）

東京ゼロエミ住宅など補助金を活用する

5つ目は、東京ゼロエミ住宅や子育てグリーン住宅支援事業など、高性能な住宅を対象とした補助金を活用することです。

新築住宅には、一定の基準を満たすことで補助金が交付される制度が国や地方自治体から提供されています。

たとえば、東京ゼロエミ住宅住宅では水準Aを満たすと240万円、子育てグリーン住宅支援事業では、断熱等級6以上などの条件を満たすと160万円、といった風に多額の補助金を期待できます。

補助金を利用するためには一定の基準を満たす必要がありますので、高性能な住まいを建てられるハウスメーカーに依頼することが重要です。

関連記事：東京ゼロエミ住宅を建てる！ハウスメーカーの選び方を解説

まとめ│都内の注文住宅はクレバリーホーム東京へ

都内で注文住宅を建てる場合の費用や、具体的な対策について解説しました。
東京都内は全域で土地の単価が高いことから、建築総額が高くなりがちです。

しかし、23区内でも区によって土地の相場は変わり、また狭小地や変形敷地を選ぶこと、補助金を活用すること、といった方法で経済的な負担を軽減することはできます。

大切なことは、コンパクトな敷地や不整形の敷地でも家を建てられる設計力や、補助金を利用できる高性能な住宅を建てられるハウスメーカーを選ぶことです。

都内での注文住宅をご希望の方は、東京23区内での豊富な建築実績を持つ、クレバリーホーム東京までお気軽にご相談ください。